Gedankenspiel Immobiliencrash
Hallo zusammen,
aufgrund der aktuellen Situation in China (Stichwort Evergrande) mache ich mich gedanklich auf einen Immobiliencrash gefasst, der u.U. auch auf den deutschen Immobilienmarkt übergreift und
hier zu einer Korrektur führt. Ich denke hierbei an ähnliche Vorkommnisse wie beim US-Immo-Crash von 2008.
Ich habe vor knapp 5 Monaten eine 2,5 Zimmer Wohnung in der Nähe von Darmstadt erworben, die ich als Kapitalanlage vermiete. Die Wohnung ist modern ausgestattet und aktuell vermietet.
Angaben zum Objekt:
- Helle 56 m2, 2,5 Zimmer, Balkon, moderne Küche und Bad aus 2019
- 70er Baujahr, MFH
- Kaufpreis 187k inkl. Nebenkosten
- Zins und Tilgung: 521€
- Mieteinnahmen (kalt): 630€
- Cash-Flow nach Steuern: ca. -50 bis -100€ (negativ), je nach einkalkulierten Werten für evtl. Mietausfälle und anfallende Reparaturen
Finanzierung / Sicherheiten:
- 108% Finanzierung gemeinsam mit meinem Bruder
- 40k an Grundschulden auf eine von meinem Bruder seit 2014 eigengenutzte Immobilie (mit sehr hoher Wertsteigerung)
- 145k Grundschulden auf die neu gekaufte Immobilie
- Zinsbindung von 10 Jahren bei 2% Tilgung
- Keine Verwendung von Eigenkapital
Zu meiner Person:
- Persönliche Sparrate von mehr als 1000€ im Monat. Theoretisch auf bis zu 2000€ im Monat erhöhbar.
- Mehrere Jobs und geringeres finanzielles Risiko durch Jobverlust
- Bachelorabschluss
- Bruder als zusätzlicher Kreditnehmer (als Sicherheit für die Bank)
- Aktuell wenig Liquidität, aber ein gutes Polster in anderen Assets
Frage: sollte ich anfangen meine Liquidität zu erhöhen und mich auf eine Nachschusspflicht vorbereiten? Was wäre, wenn es kurzfristig zu einer 30%igen Korrektur am Immobilienmarkt kommt? Das würde dann beide Immobilien betreffen, wobei die Immobilie meines Bruders einen Wertzuwachs von ca. 80-100k hatte.
Kann es sein, dass die Bank im Notfall 30% von den 145k der neu erworbenen Immobilie, also ca. 43,5k an Nachschuss, verlangen kann? Oder bin ich davor bewahrt, solange ich meine monatliche Rate von 521€ bedienen kann? Und wo genau findet man im Gesetz oder im Immobilienvertrag Informationen hierzu? Oder gibt es sowas in DE gar nicht und das in den USA war nur ein Sonderfall?
Freue mich über eure Meinung : )
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