Du scheinst nicht zu verstehen, was hohe Bewertung bedeutet. Keine Sorge, da bist du in Deutschland nicht allein. Der Deutsche verwechselt gerne Preise mit Werten.
Wenn du relativ zur Miete viel zu teuer kaufst, dann wird deine langfristige Rendite deutlich unterdurchschnittlich ausfallen. Das gilt für alle Assetklassen und natürlich ebenso für Immobilien.
Die Miete wird nämlich auch bei dem Tempo gar nicht mithalten können. Tut sie ja jetzt schon nicht. Also hast du vllt 2,5% Mietrendite und dann abzüglich Unterhalt kommst du bei Null raus.
Früher galt ja bereits ein Multiple von 20 als absolutes Maximum. Das 10 fache der Jahresmiete war eigentlich der Normalfall.
Du darfst auch nicht vergessen, das neben dem Zins auch die Inflation höher war. Im Endeffekt war der Realzins also niedriger als der Bauzins vorgibt.
Und wie du schon sagst: ja der Zins ist jetzt niedrig. Aber der Zinseffekt auf die Bewertung wirkt ja nur bei einer Senkung. Das liegt jetzt hinter uns. Wenn die Zinsen auf dem gleichen Niveau bleiben, hast du ja keinen zusätzlichen Impuls mehr. Den brauchst du aber eigentlich bei den Preisen. Sollte aber doch mal die Inflation zurückkommen, dann wird auch der Zinsanstieg nicht lange zu verhindern sein.
Lies dir doch einfach mal den UBS Real Estate Report durch.
WiWi Gast schrieb am 24.02.2021:
Bei einem Faktor von 25 hat man eine Mietrendite von 4% und früher Zinsen von 7%. Negativ.
Heutzutage ist der Faktor vielleicht 40, also eine Mietrendite von 2,5%, aber Zinsen sind bei 1%. Positiv.
Gemessen am aktuellen Zinsniveau ist das alles noch unterbewertet. Und die Anzeichen, dass das Zinsniveau langfristig niedrig bleibt, verdichten sich.
Früher, für meine Eltern, war es richtig klar, dass man eine massive Anzahlung brauchte UND dann mehr Kreditrate als Miete gezahlt hat bei Minimaltilgung. Wir haben 2015 gekauft. Anzahlung natürlich auch gemacht, aber die Kreditrate ist deutlich niedriger als das, was Freunde von uns gerade als Kaltmiete für ähnliche Wohnungen zahlen. Trotz großzügiger Tilgung. Die Preise sind verrückt niedrig im Vergleich zu Mieten, sofern man langfristig finanziert. Über 20 bis 25 Jahre finanziert sich Wohneigentum heutzutage quasi selbst, also nur durch die Anzahlung und durch geringere Kreditrate als Kaltmiete im weiteren Verlauf.
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