Hallo zusammen,

ich habe aus Langweile etwas auf amerikanischen Immobilienportalen gestöbert, und folgendes Spannendes gefunden. Interessanter Weise sind in den USA Verkaufspreise "public record", also für jedermann einsehbar. Viele Immobilienportale zeigen diese an.

Darüber hinaus geht für manche Immobilien die Historie 50-60 Jahre zurück. Man kann also anhand von Beispielen nachvollziehen, wie sich die Immobilienpreise über längere Zeit entwickelt haben. Zum Beispiel auf Redfin geht das sehr gut.

Zum Beispiel schaue ich mir Verkäufe in Beverly Hills aus den letzten 12 Monaten an, und betrachte solche Häuser, die zum einen in den letzten 50 Jahren nicht neu gebaut wurden (aber wahrscheinlich alle renoviert, bestimmt sogar mehrfach), und wo zum anderen Verkaufsdaten aus den 70ern (oder 60er oder 80er) vorliegen.

Anhang von 5 solcher Beispiele habe ich dann zu meinem Erstaunen festgestellt, dass sich die Preise dieser 5 Immobilien in etwa 50 Jahren wie folgt verändert haben: Zwischen 50x und 80x!

Beispiele:

• Haus 1, Oct 1980 $132k May 2022 $12m (90x)
• Haus 2, Nov 1971 $95k Oct 2022 $6m (63x)
• Haus 3, Oct 1973 $230k Sep 2022 $13m (57x)

Diese Preissteigerungen halte ich für aussergewöhnlich! Und wie gesagt - keine Superneubauten, sondern bestehene Immobilien lediglich renoviert! Wahrscheinlich hat Beverly Hills hier auch eine Sonderstellung, und das gilt nicht für alle Gegenden in den USA :)

Ich habe den Eindruck, in Deutschland waren die Wertsteigerungen in den letzten 50 Jahren deutlich bescheidener, ob es in Deutschland wohl irgendwo 10x in den letzten 50 Jahren gab?

Die spannende Frage die sich mir stellt: Geht das so weiter? Und ist z.B. das Haus das $132k 1980 war, und jetzt $12m, wird das 2070 dann für eine Milliarde $ verkauft?

Oder ist dies eine Blase ähnlich wie in Japan - wo ja z.B. in Tokio Anfang der 1990er ein Zenit an Immobilienpreisen erreicht wurde, der nach einem grossen Absturz erst in den letzten Jahren (nach etwa 30 Jahren) wieder erreicht wurde.

Was denkt Ihr dazu?

antworten

Siehe hier für die gesamte USA:

https://fred.stlouisfed.org/series/USSTHPI

Im Schnitt geht es immer weiter aufwärts, mit kurzen Phasen der Rezession.

antworten

Du kannst das über den 50 Jahreszeitraum nicht gut beurteilen.
Der Verdienst verändert sich und auch das was zum Haus dazu gehört.
Als Orientierung, ein Käfer hat in den 50er so um die 3.000 DMark gekostet.
Damals haben die Menschen vielleicht 1.000 DMark pro Jahr verdient.

Folglich muss Du eher den Vergleich ziehen wie das Einkommen von damals im Verhältnis zu den Kaufpreisen von damals stand. Dann kannst du dich festlegen ob es wirklich „billiger“ oder „teurer“ waren.
Nominell sieht die Welt immer anders aus. Natürlich kannst du davon ausgehen das ein Haus das du jetzt kaufst in 50 Jahren nominell mehr wert ist.

antworten

Mal ein Beispiel aus Deutschland mit ähnlicher Steigerung, auch wenn es hier "nur" um den Boden in den München geht:

"Fittkau liefert BR24 schließlich die Berechnung nach, die er nach heutigem Stand für die zuverlässigste hält: Der Preis sei von 3,07 Euro pro Quadratmeter im Jahr 1950 auf 1.120 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2015 gestiegen – das bedeutet eine Preissteigerung um 36.382 Prozent."

Lagen, die sich über einen langen Zeitraum positiv entwickelt haben, plus Inflation über 50+ Jahre ergeben natürlich gewaltige Steigerungen.

Ein 10-Millionen-Euro-Haus wird in 2075 allerdings nichts Besonderes mehr sein, wenn du 10 Tsd. Euro im Monat für Lebensmittel ausgibst.

antworten

Die Daten spiegeln hauptsächlich den wealth transfer von unten nach oben wider, dank Reagan

antworten

Von 1980 (=100) sind wir heute bei ca. 600 angekommen. Ist jetzt nicht so überraschend zwischen 2008/9 und heute hat sich der Medianpreis eines Hauses verdoppelt. Das is vergleichsweise normal. Was nicht normal ist, dass die Gehälter ggf. um 15-35% gestiegen sind in der gleichen Zeit. Deswegen fühlt die Jetztzeit so losgelöst an.

WiWi Gast schrieb am 04.10.2023:

Siehe hier für die gesamte USA:

fred.stlouisfed.org/series/USSTHPI

Im Schnitt geht es immer weiter aufwärts, mit kurzen Phasen der Rezession.

antworten

WiWi Gast schrieb am 07.06.2024:

Von 1980 (=100) sind wir heute bei ca. 600 angekommen. Ist jetzt nicht so überraschend zwischen 2008/9 und heute hat sich der Medianpreis eines Hauses verdoppelt. Das is vergleichsweise normal. Was nicht normal ist, dass die Gehälter ggf. um 15-35% gestiegen sind in der gleichen Zeit. Deswegen fühlt die Jetztzeit so losgelöst an.

Siehe hier für die gesamte USA:

fred.stlouisfed.org/series/USSTHPI

Im Schnitt geht es immer weiter aufwärts, mit kurzen Phasen der Rezession.

Ich kenne den Kaufpreis des Hauses meines Opas und den jetzigen Preis wegen Erbe. Es steht noch dasselbe Haus drauf, nur halt von damals renoviert, also jetzt auch wieder alt.

Das sind ziemlich genau 50 Jahre dazwischen und ein Faktor von 60.
Ist übrigens auf dem Land und in keiner Großstadt.

antworten

Der Vater eines Schulfreundes hatte 1970 ein Fertighaus gebaut. Das Grundstück war relativ günstig. Das hatte dann insgesamt 150k DM gekostet. Verkauf ca. 2017: 350k Euros. Rhein Main Gebiet. Also nichts mit Faktor 60! Der Käufer hatte hohe Anforderungen und hat das Haus sofort abgerissen und durch einen schicken Neubau ersetzt.

WiWi Gast schrieb am 07.06.2024:

Von 1980 (=100) sind wir heute bei ca. 600 angekommen. Ist jetzt nicht so überraschend zwischen 2008/9 und heute hat sich der Medianpreis eines Hauses verdoppelt. Das is vergleichsweise normal. Was nicht normal ist, dass die Gehälter ggf. um 15-35% gestiegen sind in der gleichen Zeit. Deswegen fühlt die Jetztzeit so losgelöst an.

Siehe hier für die gesamte USA:

fred.stlouisfed.org/series/USSTHPI

Im Schnitt geht es immer weiter aufwärts, mit kurzen Phasen der Rezession.

Ich kenne den Kaufpreis des Hauses meines Opas und den jetzigen Preis wegen Erbe. Es steht noch dasselbe Haus drauf, nur halt von damals renoviert, also jetzt auch wieder alt.

Das sind ziemlich genau 50 Jahre dazwischen und ein Faktor von 60.
Ist übrigens auf dem Land und in keiner Großstadt.

antworten

Bei einer Inflation von 2% ist der Wert sogar gesunken. Inflationsbereinigt müsste er >400.000€ bekommen haben.

Rechnet man die Preissteigerungen und notwendige Reparaturen / Renovierungen mir rein, bleibt doch meistens kaum was von der Preissteigerung. Irgendwelche Hotspots mal ausgenommen. Diese kennt man für die Zukunft eh kaum.

WiWi Gast schrieb am 08.06.2024:

Der Vater eines Schulfreundes hatte 1970 ein Fertighaus gebaut. Das Grundstück war relativ günstig. Das hatte dann insgesamt 150k DM gekostet. Verkauf ca. 2017: 350k Euros. Rhein Main Gebiet. Also nichts mit Faktor 60! Der Käufer hatte hohe Anforderungen und hat das Haus sofort abgerissen und durch einen schicken Neubau ersetzt.

WiWi Gast schrieb am 07.06.2024:

Von 1980 (=100) sind wir heute bei ca. 600 angekommen. Ist jetzt nicht so überraschend zwischen 2008/9 und heute hat sich der Medianpreis eines Hauses verdoppelt. Das is vergleichsweise normal. Was nicht normal ist, dass die Gehälter ggf. um 15-35% gestiegen sind in der gleichen Zeit. Deswegen fühlt die Jetztzeit so losgelöst an.

Siehe hier für die gesamte USA:

fred.stlouisfed.org/series/USSTHPI

Im Schnitt geht es immer weiter aufwärts, mit kurzen Phasen der Rezession.

Ich kenne den Kaufpreis des Hauses meines Opas und den jetzigen Preis wegen Erbe. Es steht noch dasselbe Haus drauf, nur halt von damals renoviert, also jetzt auch wieder alt.

Das sind ziemlich genau 50 Jahre dazwischen und ein Faktor von 60.
Ist übrigens auf dem Land und in keiner Großstadt.

antworten

Ein konkretes Beispiel:
Meine Eltern haben 1981 eine Wohnung in Nürnberg gekauft, gutes und beliebtes Stadtviertel. 2003 haben sie die Wohnung wieder verkauft und nahezu 1:1 den DM-Betrag in Euro wieder bekommen, also eine Verdoppelung des Werts. Die Inflation lag in diesem Zeitraum bei 67%. Also knapp die Inflation geschlagen, aber von großer Wertsteigerung kann nicht die Rede sein.

Wenn man sich die inflationsbereinigten Immobilienpreise ansieht, dann gab es auch immer längere Phasen, wo diese gefallen sind, z.B. von Mitte der 90er bis grob 2010. Inflationsbereinigt ist die Entwicklung seit 2010 dagegen einmalig.
Langfristig gleichen Immobilien etwa die Inflation aus, WENN man sie instand hält.

antworten

1981 dürften die Finanzierungs-Zinsen zwischen 7 und 8% gewesen sein. 10 Jahre später bei einer Refinanzierung waren sie sogar bei knapp 10%.

WiWi Gast schrieb am 08.06.2024:

Ein konkretes Beispiel:
Meine Eltern haben 1981 eine Wohnung in Nürnberg gekauft, gutes und beliebtes Stadtviertel. 2003 haben sie die Wohnung wieder verkauft und nahezu 1:1 den DM-Betrag in Euro wieder bekommen, also eine Verdoppelung des Werts. Die Inflation lag in diesem Zeitraum bei 67%. Also knapp die Inflation geschlagen, aber von großer Wertsteigerung kann nicht die Rede sein.

Wenn man sich die inflationsbereinigten Immobilienpreise ansieht, dann gab es auch immer längere Phasen, wo diese gefallen sind, z.B. von Mitte der 90er bis grob 2010. Inflationsbereinigt ist die Entwicklung seit 2010 dagegen einmalig.
Langfristig gleichen Immobilien etwa die Inflation aus, WENN man sie instand hält.

antworten

400.000 EUR hätte er inflationsbereinigt bekommen müssen, wenn das Haus im Neubauzustand geblieben wäre.

WiWi Gast schrieb am 08.06.2024:

Bei einer Inflation von 2% ist der Wert sogar gesunken. Inflationsbereinigt müsste er >400.000€ bekommen haben.

Rechnet man die Preissteigerungen und notwendige Reparaturen / Renovierungen mir rein, bleibt doch meistens kaum was von der Preissteigerung. Irgendwelche Hotspots mal ausgenommen. Diese kennt man für die Zukunft eh kaum.

WiWi Gast schrieb am 08.06.2024:

Der Vater eines Schulfreundes hatte 1970 ein Fertighaus gebaut. Das Grundstück war relativ günstig. Das hatte dann insgesamt 150k DM gekostet. Verkauf ca. 2017: 350k Euros. Rhein Main Gebiet. Also nichts mit Faktor 60! Der Käufer hatte hohe Anforderungen und hat das Haus sofort abgerissen und durch einen schicken Neubau ersetzt.

WiWi Gast schrieb am 07.06.2024:

Von 1980 (=100) sind wir heute bei ca. 600 angekommen. Ist jetzt nicht so überraschend zwischen 2008/9 und heute hat sich der Medianpreis eines Hauses verdoppelt. Das is vergleichsweise normal. Was nicht normal ist, dass die Gehälter ggf. um 15-35% gestiegen sind in der gleichen Zeit. Deswegen fühlt die Jetztzeit so losgelöst an.

Siehe hier für die gesamte USA:

fred.stlouisfed.org/series/USSTHPI

Im Schnitt geht es immer weiter aufwärts, mit kurzen Phasen der Rezession.

Ich kenne den Kaufpreis des Hauses meines Opas und den jetzigen Preis wegen Erbe. Es steht noch dasselbe Haus drauf, nur halt von damals renoviert, also jetzt auch wieder alt.

Das sind ziemlich genau 50 Jahre dazwischen und ein Faktor von 60.
Ist übrigens auf dem Land und in keiner Großstadt.

antworten

WiWi Gast schrieb am 08.06.2024:

Der Vater eines Schulfreundes hatte 1970 ein Fertighaus gebaut. Das Grundstück war relativ günstig. Das hatte dann insgesamt 150k DM gekostet. Verkauf ca. 2017: 350k Euros. Rhein Main Gebiet. Also nichts mit Faktor 60! Der Käufer hatte hohe Anforderungen und hat das Haus sofort abgerissen und durch einen schicken Neubau ersetzt.

Von 1980 (=100) sind wir heute bei ca. 600 angekommen. Ist jetzt nicht so überraschend zwischen 2008/9 und heute hat sich der Medianpreis eines Hauses verdoppelt. Das is vergleichsweise normal. Was nicht normal ist, dass die Gehälter ggf. um 15-35% gestiegen sind in der gleichen Zeit. Deswegen fühlt die Jetztzeit so losgelöst an.

Siehe hier für die gesamte USA:

fred.stlouisfed.org/series/USSTHPI

Im Schnitt geht es immer weiter aufwärts, mit kurzen Phasen der Rezession.

Ich kenne den Kaufpreis des Hauses meines Opas und den jetzigen Preis wegen Erbe. Es steht noch dasselbe Haus drauf, nur halt von damals renoviert, also jetzt auch wieder alt.

Das sind ziemlich genau 50 Jahre dazwischen und ein Faktor von 60.
Ist übrigens auf dem Land und in keiner Großstadt.

Und du willst jetzt Beverly Hills mit Rhein Main vergleichen. Good one

antworten

WiWi Gast schrieb am 26.02.2023:

Hallo zusammen,

ich habe aus Langweile etwas auf amerikanischen Immobilienportalen gestöbert, und folgendes Spannendes gefunden. Interessanter Weise sind in den USA Verkaufspreise "public record", also für jedermann einsehbar. Viele Immobilienportale zeigen diese an.

Darüber hinaus geht für manche Immobilien die Historie 50-60 Jahre zurück. Man kann also anhand von Beispielen nachvollziehen, wie sich die Immobilienpreise über längere Zeit entwickelt haben. Zum Beispiel auf Redfin geht das sehr gut.

Zum Beispiel schaue ich mir Verkäufe in Beverly Hills aus den letzten 12 Monaten an, und betrachte solche Häuser, die zum einen in den letzten 50 Jahren nicht neu gebaut wurden (aber wahrscheinlich alle renoviert, bestimmt sogar mehrfach), und wo zum anderen Verkaufsdaten aus den 70ern (oder 60er oder 80er) vorliegen.

Anhang von 5 solcher Beispiele habe ich dann zu meinem Erstaunen festgestellt, dass sich die Preise dieser 5 Immobilien in etwa 50 Jahren wie folgt verändert haben: Zwischen 50x und 80x!

Beispiele:

• Haus 1, Oct 1980 $132k May 2022 $12m (90x)
• Haus 2, Nov 1971 $95k Oct 2022 $6m (63x)
• Haus 3, Oct 1973 $230k Sep 2022 $13m (57x)

Diese Preissteigerungen halte ich für aussergewöhnlich! Und wie gesagt - keine Superneubauten, sondern bestehene Immobilien lediglich renoviert! Wahrscheinlich hat Beverly Hills hier auch eine Sonderstellung, und das gilt nicht für alle Gegenden in den USA :)

Ich habe den Eindruck, in Deutschland waren die Wertsteigerungen in den letzten 50 Jahren deutlich bescheidener, ob es in Deutschland wohl irgendwo 10x in den letzten 50 Jahren gab?

Die spannende Frage die sich mir stellt: Geht das so weiter? Und ist z.B. das Haus das $132k 1980 war, und jetzt $12m, wird das 2070 dann für eine Milliarde $ verkauft?

Oder ist dies eine Blase ähnlich wie in Japan - wo ja z.B. in Tokio Anfang der 1990er ein Zenit an Immobilienpreisen erreicht wurde, der nach einem grossen Absturz erst in den letzten Jahren (nach etwa 30 Jahren) wieder erreicht wurde.

Was denkt Ihr dazu?

Verwandte wollten in den 90er Jahren ein Seegrundstück in der Nähe von Lindau kaufen, ca 300k DM, unter 3 mio eur läuft da heute nichts mehr. Da hast du auch einen Faktor von locker 20x in Euro.
Noch extremere Beispiele gibt es ja zuhauf: Monaco, St Tropez, Zürichsee, Dubai, Singapur, Hong Kong, Warschau, Krakau, Split, Dubrovnik …

antworten

Ohne euch nahe treten zu wollen aber diese Vergleiche hinken doch gewaltig.
Damals haben die Menschen nicht nominell soviel verdient wie heute.

Was soll das ?
In den achtziger lag so ein sehr gutes Ärztegehalt bei 7.000 D-Mark. Was soll demnach ein Haus gekostet haben ?

Betrachtet das doch alles mal inflations bereinigt und dann könnt ihr einen Wert heraus rechnen. Zu 100% hat jemand dazu auch eine Arbeit geschrieben.

Ansonsten ist das hier nur Story telling.
A la ich hab mal vor 20 Jahren eine e-klasse für 30.000€ gekauft und das Eis hat nur 50 Cent gekostet und sowieso.

antworten

WiWi Gast schrieb am 10.06.2024:

Ohne euch nahe treten zu wollen aber diese Vergleiche hinken doch gewaltig.
Damals haben die Menschen nicht nominell soviel verdient wie heute.

Was soll das ?
In den achtziger lag so ein sehr gutes Ärztegehalt bei 7.000 D-Mark. Was soll demnach ein Haus gekostet haben ?

Betrachtet das doch alles mal inflations bereinigt und dann könnt ihr einen Wert heraus rechnen. Zu 100% hat jemand dazu auch eine Arbeit geschrieben.

Ansonsten ist das hier nur Story telling.
A la ich hab mal vor 20 Jahren eine e-klasse für 30.000€ gekauft und das Eis hat nur 50 Cent gekostet und sowieso.

Nicht unbedingt. Ich denke jedem hier im Forum ist klar, dass die Vermögenspreise stärker steigen als das Einkommen.
Und wenn du es genau haben willst: das BIP/Kopf hat sich zB seit 2000 etwa verdoppelt. Mein Vater hat Ende der 90er ca 4K DM als Controller bekommen. Er konnte damals eine 100% Finanzierung für eine 500k Immo bekommen.

Heute: Ich würde in dieser Position ca 6-7k EUR bekommen also ca 3.5x
Die Immobilie liegt stand heute aber etwa bei 3m EUR was 12x entspricht. Plus: Mit diesem Gehalt würde ich gar nicht erst einen Kredit bekommen. Ich müsste 24k im Monat verdienen um die gleiche Kaufkraft für den immokauf zu haben - Zinsen mal ausgeklammert.

antworten

Die Frage ist halt, welche Vermögenswerte das sein werden. In den letzten Jahren sind Immobilien in der Tat sehr stark gestiegen, aber das war auch einige Jahrzehnte davor nicht der Fall.

Vor allem ggü. breit gestreuten Aktienmärkten liegen Immobilien bei der Rendite um Welten dahinter

WiWi Gast schrieb am 10.06.2024:

Ohne euch nahe treten zu wollen aber diese Vergleiche hinken doch gewaltig.
Damals haben die Menschen nicht nominell soviel verdient wie heute.

Was soll das ?
In den achtziger lag so ein sehr gutes Ärztegehalt bei 7.000 D-Mark. Was soll demnach ein Haus gekostet haben ?

Betrachtet das doch alles mal inflations bereinigt und dann könnt ihr einen Wert heraus rechnen. Zu 100% hat jemand dazu auch eine Arbeit geschrieben.

Ansonsten ist das hier nur Story telling.
A la ich hab mal vor 20 Jahren eine e-klasse für 30.000€ gekauft und das Eis hat nur 50 Cent gekostet und sowieso.

Nicht unbedingt. Ich denke jedem hier im Forum ist klar, dass die Vermögenspreise stärker steigen als das Einkommen.
Und wenn du es genau haben willst: das BIP/Kopf hat sich zB seit 2000 etwa verdoppelt. Mein Vater hat Ende der 90er ca 4K DM als Controller bekommen. Er konnte damals eine 100% Finanzierung für eine 500k Immo bekommen.

Heute: Ich würde in dieser Position ca 6-7k EUR bekommen also ca 3.5x
Die Immobilie liegt stand heute aber etwa bei 3m EUR was 12x entspricht. Plus: Mit diesem Gehalt würde ich gar nicht erst einen Kredit bekommen. Ich müsste 24k im Monat verdienen um die gleiche Kaufkraft für den immokauf zu haben - Zinsen mal ausgeklammert.

antworten

WiWi Gast schrieb am 10.06.2024:

Die Frage ist halt, welche Vermögenswerte das sein werden. In den letzten Jahren sind Immobilien in der Tat sehr stark gestiegen, aber das war auch einige Jahrzehnte davor nicht der Fall.

Vor allem ggü. breit gestreuten Aktienmärkten liegen Immobilien bei der Rendite um Welten dahinter

Ohne euch nahe treten zu wollen aber diese Vergleiche hinken doch gewaltig.
Damals haben die Menschen nicht nominell soviel verdient wie heute.

Was soll das ?
In den achtziger lag so ein sehr gutes Ärztegehalt bei 7.000 D-Mark. Was soll demnach ein Haus gekostet haben ?

Betrachtet das doch alles mal inflations bereinigt und dann könnt ihr einen Wert heraus rechnen. Zu 100% hat jemand dazu auch eine Arbeit geschrieben.

Ansonsten ist das hier nur Story telling.
A la ich hab mal vor 20 Jahren eine e-klasse für 30.000€ gekauft und das Eis hat nur 50 Cent gekostet und sowieso.

Nicht unbedingt. Ich denke jedem hier im Forum ist klar, dass die Vermögenspreise stärker steigen als das Einkommen.
Und wenn du es genau haben willst: das BIP/Kopf hat sich zB seit 2000 etwa verdoppelt. Mein Vater hat Ende der 90er ca 4K DM als Controller bekommen. Er konnte damals eine 100% Finanzierung für eine 500k Immo bekommen.

Heute: Ich würde in dieser Position ca 6-7k EUR bekommen also ca 3.5x
Die Immobilie liegt stand heute aber etwa bei 3m EUR was 12x entspricht. Plus: Mit diesem Gehalt würde ich gar nicht erst einen Kredit bekommen. Ich müsste 24k im Monat verdienen um die gleiche Kaufkraft für den immokauf zu haben - Zinsen mal ausgeklammert.

Ob immos besser oder schlechter sind, spielt ja bei der Diskussion erst mal keine Rolle. Aber die Kaufkraft schmilzt mit jedem Jahr dahin.
Ich hatte mal in einem Artikel gelesen, dass Immobilien in europäischen Metropolen eine höhere Rendite bringen als DAX und MSCI.
Beispiel Nettomiettendite von 3% bei 1/3 EK Finanzierungen-> 9% EK Rendite und da ist die Wertentwicklung noch gar nicht drinnen

Edelmetalle, Immobilien in Toplagen (Deutschland mal ausklammern weil hier sowieso alles den Bach runter geht), Aktien. Bin überzeugt das wird immer so weiter gehen

antworten

WiWi Gast schrieb am 10.06.2024:

Nicht unbedingt. Ich denke jedem hier im Forum ist klar, dass die Vermögenspreise stärker steigen als das Einkommen.
Und wenn du es genau haben willst: das BIP/Kopf hat sich zB seit 2000 etwa verdoppelt. Mein Vater hat Ende der 90er ca 4K DM als Controller bekommen. Er konnte damals eine 100% Finanzierung für eine 500k Immo bekommen.

Heute: Ich würde in dieser Position ca 6-7k EUR bekommen also ca 3.5x
Die Immobilie liegt stand heute aber etwa bei 3m EUR was 12x entspricht. Plus: Mit diesem Gehalt würde ich gar nicht erst einen Kredit bekommen. Ich müsste 24k im Monat verdienen um die gleiche Kaufkraft für den immokauf zu haben - Zinsen mal ausgeklammert.

Hey das meinte ich mit Story Telling.

1999 betrug der Durchschnittsbauzins 6,4 %, davor höher.
Dein Vater -angenommen das war so- hätte also im ersten Jahr 32.000 Mark Zinsen bedienen müssen PLUS 1% Tilgung (weil 0% gab es auch damals nicht). Willst du mir sagen das damals eine Bank die ein baudarlehen gegeben hat in dem die Zinslast alleine mehr als 50% des Brutto Einkommens ausgemacht hat ?
Ja wirklich ? Dann wäre die Subprime Krise in den USA ein Kindergeburtstag gewesen.

Aber Hauptsache irgendwas behauptet.

Ich bestreite ja nicht das Wohnraum teurer geworden ist und es gefühlt schwieriger ist sich etwas zu kaufen.
Aber ihr kommt so mit Sachen an „damals hat mein Ur-Opa für 80,000 Goldmark ein EFH in München gekauft, das ist jetzt fünf Millionen wert“

Leute man kann sich die Welt auch düster malen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 10.06.2024:

Ohne euch nahe treten zu wollen aber diese Vergleiche hinken doch gewaltig.
Damals haben die Menschen nicht nominell soviel verdient wie heute.

Was soll das ?
In den achtziger lag so ein sehr gutes Ärztegehalt bei 7.000 D-Mark. Was soll demnach ein Haus gekostet haben ?

Betrachtet das doch alles mal inflations bereinigt und dann könnt ihr einen Wert heraus rechnen. Zu 100% hat jemand dazu auch eine Arbeit geschrieben.

Ansonsten ist das hier nur Story telling.
A la ich hab mal vor 20 Jahren eine e-klasse für 30.000€ gekauft und das Eis hat nur 50 Cent gekostet und sowieso.

Nicht unbedingt. Ich denke jedem hier im Forum ist klar, dass die Vermögenspreise stärker steigen als das Einkommen.
Und wenn du es genau haben willst: das BIP/Kopf hat sich zB seit 2000 etwa verdoppelt. Mein Vater hat Ende der 90er ca 4K DM als Controller bekommen. Er konnte damals eine 100% Finanzierung für eine 500k Immo bekommen.

Heute: Ich würde in dieser Position ca 6-7k EUR bekommen also ca 3.5x
Die Immobilie liegt stand heute aber etwa bei 3m EUR was 12x entspricht. Plus: Mit diesem Gehalt würde ich gar nicht erst einen Kredit bekommen. Ich müsste 24k im Monat verdienen um die gleiche Kaufkraft für den immokauf zu haben - Zinsen mal ausgeklammert.

Die ganz normale 3-Mio.-€-Immobilie. Vielleicht ist das auch einfach ein seltener Sonderfall mit dieser Marktentwicklung. Ich kann auch nicht die Entwicklung von Aktienkursen am Fallbeispiel Nvidia festmachen. Eine normale Immobilie in einer normalen Region ist auch heute immer sechsstellig und kann man auch heute als Controller finanzieren.

antworten

Mit dem Unterschied, dass (so gut wie) niemand 1 Mio Kredit aufnimmt um Aktien zu kaufen und somit der FK Hebel komplett verschwindet. Zur Niedrigzinsphase hat die Entscheidung für eine Immo in vielen Fällen keine Reduzierung der Sparquote bedeutet - da war ein Haus in den meisten Fällen finanziell sinnvoll. Heute ist die Frage anders gelagert wenn 50% der Kreditrate direkt aus der Sparquote genommen werden müssen.

WiWi Gast schrieb am 10.06.2024:

Die Frage ist halt, welche Vermögenswerte das sein werden. In den letzten Jahren sind Immobilien in der Tat sehr stark gestiegen, aber das war auch einige Jahrzehnte davor nicht der Fall.

Vor allem ggü. breit gestreuten Aktienmärkten liegen Immobilien bei der Rendite um Welten dahinter

WiWi Gast schrieb am 10.06.2024:

Ohne euch nahe treten zu wollen aber diese Vergleiche hinken doch gewaltig.
Damals haben die Menschen nicht nominell soviel verdient wie heute.

Was soll das ?
In den achtziger lag so ein sehr gutes Ärztegehalt bei 7.000 D-Mark. Was soll demnach ein Haus gekostet haben ?

Betrachtet das doch alles mal inflations bereinigt und dann könnt ihr einen Wert heraus rechnen. Zu 100% hat jemand dazu auch eine Arbeit geschrieben.

Ansonsten ist das hier nur Story telling.
A la ich hab mal vor 20 Jahren eine e-klasse für 30.000€ gekauft und das Eis hat nur 50 Cent gekostet und sowieso.

Nicht unbedingt. Ich denke jedem hier im Forum ist klar, dass die Vermögenspreise stärker steigen als das Einkommen.
Und wenn du es genau haben willst: das BIP/Kopf hat sich zB seit 2000 etwa verdoppelt. Mein Vater hat Ende der 90er ca 4K DM als Controller bekommen. Er konnte damals eine 100% Finanzierung für eine 500k Immo bekommen.

Heute: Ich würde in dieser Position ca 6-7k EUR bekommen also ca 3.5x
Die Immobilie liegt stand heute aber etwa bei 3m EUR was 12x entspricht. Plus: Mit diesem Gehalt würde ich gar nicht erst einen Kredit bekommen. Ich müsste 24k im Monat verdienen um die gleiche Kaufkraft für den immokauf zu haben - Zinsen mal ausgeklammert.

antworten

Niedrigzinsphase ist ne ganz andere Situation, da stimme ich dir zu. Aber heute bedeutet Immobilie einen deutlichen Einschnitt bei der Sparquote pro Monat, den Einsatz von EK (bzw. die entsprechenden Opportunitätskosten) und dazu ist man mit Immobilien historisch betrachtet in einer Anlageklasse, die etwa die Hälfte der langfristigen Rendite von breit gestreuten Aktien ETFs hat.

Ob das in Zukunft so sein wird, weiß natürlich niemand. Aber zumindest ist die Frage für die „bessere“ Alternative sehr individuell und keinesfalls generell zu beantworten. Wenn man nur historische Renditen nutzen würde und die aktuellen Zinsen / Immopreise, dann wäre ganz klar vom Immokauf abzuraten.

WiWi Gast schrieb am 10.06.2024:

Mit dem Unterschied, dass (so gut wie) niemand 1 Mio Kredit aufnimmt um Aktien zu kaufen und somit der FK Hebel komplett verschwindet. Zur Niedrigzinsphase hat die Entscheidung für eine Immo in vielen Fällen keine Reduzierung der Sparquote bedeutet - da war ein Haus in den meisten Fällen finanziell sinnvoll. Heute ist die Frage anders gelagert wenn 50% der Kreditrate direkt aus der Sparquote genommen werden müssen.

Die Frage ist halt, welche Vermögenswerte das sein werden. In den letzten Jahren sind Immobilien in der Tat sehr stark gestiegen, aber das war auch einige Jahrzehnte davor nicht der Fall.

Vor allem ggü. breit gestreuten Aktienmärkten liegen Immobilien bei der Rendite um Welten dahinter

Ohne euch nahe treten zu wollen aber diese Vergleiche hinken doch gewaltig.
Damals haben die Menschen nicht nominell soviel verdient wie heute.

Was soll das ?
In den achtziger lag so ein sehr gutes Ärztegehalt bei 7.000 D-Mark. Was soll demnach ein Haus gekostet haben ?

Betrachtet das doch alles mal inflations bereinigt und dann könnt ihr einen Wert heraus rechnen. Zu 100% hat jemand dazu auch eine Arbeit geschrieben.

Ansonsten ist das hier nur Story telling.
A la ich hab mal vor 20 Jahren eine e-klasse für 30.000€ gekauft und das Eis hat nur 50 Cent gekostet und sowieso.

Nicht unbedingt. Ich denke jedem hier im Forum ist klar, dass die Vermögenspreise stärker steigen als das Einkommen.
Und wenn du es genau haben willst: das BIP/Kopf hat sich zB seit 2000 etwa verdoppelt. Mein Vater hat Ende der 90er ca 4K DM als Controller bekommen. Er konnte damals eine 100% Finanzierung für eine 500k Immo bekommen.

Heute: Ich würde in dieser Position ca 6-7k EUR bekommen also ca 3.5x
Die Immobilie liegt stand heute aber etwa bei 3m EUR was 12x entspricht. Plus: Mit diesem Gehalt würde ich gar nicht erst einen Kredit bekommen. Ich müsste 24k im Monat verdienen um die gleiche Kaufkraft für den immokauf zu haben - Zinsen mal ausgeklammert.

antworten

Nein, das bezog sich auf das Opa-Haus.

WiWi Gast schrieb am 09.06.2024:

Der Vater eines Schulfreundes hatte 1970 ein Fertighaus gebaut. Das Grundstück war relativ günstig. Das hatte dann insgesamt 150k DM gekostet. Verkauf ca. 2017: 350k Euros. Rhein Main Gebiet. Also nichts mit Faktor 60! Der Käufer hatte hohe Anforderungen und hat das Haus sofort abgerissen und durch einen schicken Neubau ersetzt.

Von 1980 (=100) sind wir heute bei ca. 600 angekommen. Ist jetzt nicht so überraschend zwischen 2008/9 und heute hat sich der Medianpreis eines Hauses verdoppelt. Das is vergleichsweise normal. Was nicht normal ist, dass die Gehälter ggf. um 15-35% gestiegen sind in der gleichen Zeit. Deswegen fühlt die Jetztzeit so losgelöst an.

Siehe hier für die gesamte USA:

fred.stlouisfed.org/series/USSTHPI

Im Schnitt geht es immer weiter aufwärts, mit kurzen Phasen der Rezession.

Ich kenne den Kaufpreis des Hauses meines Opas und den jetzigen Preis wegen Erbe. Es steht noch dasselbe Haus drauf, nur halt von damals renoviert, also jetzt auch wieder alt.

Das sind ziemlich genau 50 Jahre dazwischen und ein Faktor von 60.
Ist übrigens auf dem Land und in keiner Großstadt.

Und du willst jetzt Beverly Hills mit Rhein Main vergleichen. Good one

antworten

Ich meine mal gelesen zu haben, dass es sogar noch deutlich "schlechter" war historisch. Also dass Immobilien in DE auf langen Zeitraum gesehen gerade so die Inflation ausgeglichen haben. Nicht immer nur die Preise in den Metropolregionen ansehen... lol
Ohne ein Experte zu sein könnte ich mir vorstellen, dass die Berechnung im Euro-Raum durch die Einführung des € eh nochmal etwas tricky ist.

Ich würde Immobilien nicht rein "finanzmathematisch" betrachten. Eine eigengenutzte Immobilie ist vermutlich eine der besten und effizientesten Formen der Altervorsorge. Alleine schon weil es ein reales Gut ist... das gute alte Dach überm Kopf. Aus Goldmünzen oder Aktien kannste dir das nicht bauen...

WiWi Gast schrieb am 10.06.2024:

Niedrigzinsphase ist ne ganz andere Situation, da stimme ich dir zu. Aber heute bedeutet Immobilie einen deutlichen Einschnitt bei der Sparquote pro Monat, den Einsatz von EK (bzw. die entsprechenden Opportunitätskosten) und dazu ist man mit Immobilien historisch betrachtet in einer Anlageklasse, die etwa die Hälfte der langfristigen Rendite von breit gestreuten Aktien ETFs hat.

Ob das in Zukunft so sein wird, weiß natürlich niemand. Aber zumindest ist die Frage für die „bessere“ Alternative sehr individuell und keinesfalls generell zu beantworten. Wenn man nur historische Renditen nutzen würde und die aktuellen Zinsen / Immopreise, dann wäre ganz klar vom Immokauf abzuraten.

WiWi Gast schrieb am 10.06.2024:

Mit dem Unterschied, dass (so gut wie) niemand 1 Mio Kredit aufnimmt um Aktien zu kaufen und somit der FK Hebel komplett verschwindet. Zur Niedrigzinsphase hat die Entscheidung für eine Immo in vielen Fällen keine Reduzierung der Sparquote bedeutet - da war ein Haus in den meisten Fällen finanziell sinnvoll. Heute ist die Frage anders gelagert wenn 50% der Kreditrate direkt aus der Sparquote genommen werden müssen.

Die Frage ist halt, welche Vermögenswerte das sein werden. In den letzten Jahren sind Immobilien in der Tat sehr stark gestiegen, aber das war auch einige Jahrzehnte davor nicht der Fall.

Vor allem ggü. breit gestreuten Aktienmärkten liegen Immobilien bei der Rendite um Welten dahinter

Ohne euch nahe treten zu wollen aber diese Vergleiche hinken doch gewaltig.
Damals haben die Menschen nicht nominell soviel verdient wie heute.

Was soll das ?
In den achtziger lag so ein sehr gutes Ärztegehalt bei 7.000 D-Mark. Was soll demnach ein Haus gekostet haben ?

Betrachtet das doch alles mal inflations bereinigt und dann könnt ihr einen Wert heraus rechnen. Zu 100% hat jemand dazu auch eine Arbeit geschrieben.

Ansonsten ist das hier nur Story telling.
A la ich hab mal vor 20 Jahren eine e-klasse für 30.000€ gekauft und das Eis hat nur 50 Cent gekostet und sowieso.

Nicht unbedingt. Ich denke jedem hier im Forum ist klar, dass die Vermögenspreise stärker steigen als das Einkommen.
Und wenn du es genau haben willst: das BIP/Kopf hat sich zB seit 2000 etwa verdoppelt. Mein Vater hat Ende der 90er ca 4K DM als Controller bekommen. Er konnte damals eine 100% Finanzierung für eine 500k Immo bekommen.

Heute: Ich würde in dieser Position ca 6-7k EUR bekommen also ca 3.5x
Die Immobilie liegt stand heute aber etwa bei 3m EUR was 12x entspricht. Plus: Mit diesem Gehalt würde ich gar nicht erst einen Kredit bekommen. Ich müsste 24k im Monat verdienen um die gleiche Kaufkraft für den immokauf zu haben - Zinsen mal ausgeklammert.

antworten

Für das Seegrundstück hätte man keine Finanzierung gefunden. Das hätte man sozusagen in cash investieren müssen.

WiWi Gast schrieb am 09.06.2024:

Hallo zusammen,

ich habe aus Langweile etwas auf amerikanischen Immobilienportalen gestöbert, und folgendes Spannendes gefunden. Interessanter Weise sind in den USA Verkaufspreise "public record", also für jedermann einsehbar. Viele Immobilienportale zeigen diese an.

Darüber hinaus geht für manche Immobilien die Historie 50-60 Jahre zurück. Man kann also anhand von Beispielen nachvollziehen, wie sich die Immobilienpreise über längere Zeit entwickelt haben. Zum Beispiel auf Redfin geht das sehr gut.

Zum Beispiel schaue ich mir Verkäufe in Beverly Hills aus den letzten 12 Monaten an, und betrachte solche Häuser, die zum einen in den letzten 50 Jahren nicht neu gebaut wurden (aber wahrscheinlich alle renoviert, bestimmt sogar mehrfach), und wo zum anderen Verkaufsdaten aus den 70ern (oder 60er oder 80er) vorliegen.

Anhang von 5 solcher Beispiele habe ich dann zu meinem Erstaunen festgestellt, dass sich die Preise dieser 5 Immobilien in etwa 50 Jahren wie folgt verändert haben: Zwischen 50x und 80x!

Beispiele:

• Haus 1, Oct 1980 $132k May 2022 $12m (90x)
• Haus 2, Nov 1971 $95k Oct 2022 $6m (63x)
• Haus 3, Oct 1973 $230k Sep 2022 $13m (57x)

Diese Preissteigerungen halte ich für aussergewöhnlich! Und wie gesagt - keine Superneubauten, sondern bestehene Immobilien lediglich renoviert! Wahrscheinlich hat Beverly Hills hier auch eine Sonderstellung, und das gilt nicht für alle Gegenden in den USA :)

Ich habe den Eindruck, in Deutschland waren die Wertsteigerungen in den letzten 50 Jahren deutlich bescheidener, ob es in Deutschland wohl irgendwo 10x in den letzten 50 Jahren gab?

Die spannende Frage die sich mir stellt: Geht das so weiter? Und ist z.B. das Haus das $132k 1980 war, und jetzt $12m, wird das 2070 dann für eine Milliarde $ verkauft?

Oder ist dies eine Blase ähnlich wie in Japan - wo ja z.B. in Tokio Anfang der 1990er ein Zenit an Immobilienpreisen erreicht wurde, der nach einem grossen Absturz erst in den letzten Jahren (nach etwa 30 Jahren) wieder erreicht wurde.

Was denkt Ihr dazu?

Verwandte wollten in den 90er Jahren ein Seegrundstück in der Nähe von Lindau kaufen, ca 300k DM, unter 3 mio eur läuft da heute nichts mehr. Da hast du auch einen Faktor von locker 20x in Euro.
Noch extremere Beispiele gibt es ja zuhauf: Monaco, St Tropez, Zürichsee, Dubai, Singapur, Hong Kong, Warschau, Krakau, Split, Dubrovnik …

antworten

Sorry, das ist vollkommener Unsinn. Ich habe damals schon als Alleinstehender ungefähr brutto doppelt so viel verdient und hätte so eine Finanzierung nicht bekommen.
"Vollfinanzierung" war eher ein Fremdwort, kannte man eigentlich nicht.

WiWi Gast schrieb am 10.06.2024:

Nicht unbedingt. Ich denke jedem hier im Forum ist klar, dass die Vermögenspreise stärker steigen als das Einkommen.
Und wenn du es genau haben willst: das BIP/Kopf hat sich zB seit 2000 etwa verdoppelt. Mein Vater hat Ende der 90er ca 4K DM als Controller bekommen. Er konnte damals eine 100% Finanzierung für eine 500k Immo bekommen.

Heute: Ich würde in dieser Position ca 6-7k EUR bekommen also ca 3.5x
Die Immobilie liegt stand heute aber etwa bei 3m EUR was 12x entspricht. Plus: Mit diesem Gehalt würde ich gar nicht erst einen Kredit bekommen. Ich müsste 24k im Monat verdienen um die gleiche Kaufkraft für den immokauf zu haben - Zinsen mal ausgeklammert.

antworten

WiWi Gast schrieb am 10.06.2024:

Mit dem Unterschied, dass (so gut wie) niemand 1 Mio Kredit aufnimmt um Aktien zu kaufen und somit der FK Hebel komplett verschwindet.

1. FK-Hebel macht nur Sinn, wenn die FK-Zinsen niedriger sind als die Rendite des Objekts. Aktuell ist das in sehr vielen Fällen nicht so, man hebelt sich die EK-Rendite damit quasi ins Negative.
2. Ein FK-Hebel spielt für den Privat-Kaufer der in der Immobilie am liebsten bis ans Lebensende wohnen bleiben möchte keine Rolle. Kann sich jeder mal durchrechnen, nach 50 Jahren ist selbst mit einem guten Hebel die EK-Rendite bis auf wenige Zehntel Prozent mit der Gesamtrendite des Objekts identisch (-> FK-Hebel hat keinen Einfluss). Ist auch logisch, weil des FK mit der Zeit abgebaut wird und man relativ lange mit 100% EK im Objekt steckt.

antworten

1. Auch jetzt hast du noch den Hebel. Nicht in der Großstadt, aber die meisten wohnen in Deutschland ehe an kleineren Orte.

2. Wer ist denn so dumm und nutzt die teilabgezahlte Immobilie als Sicherheit um Geld zu machen? Wenn man das nicht macht, gibt es noch 1000 andere Möglichkeiten. Man kann die Immobilie auch an die Frau verkaufen. Grunderwerbsteuer muss man in dem Fall nicht zahlen. Man kann 100% Finanzierung machen auch wenn die Bank es nicht immer mitmacht. (Privater Kredit) Das Geld kann man in sonst was investieren wie z.B. ETF.

Es gibt ein Grund warum reiche Leute Immobilien besitzen. Mit 5-6% pro Jahr wird man nicht reich. Es sei den man ist schon reich.

WiWi Gast schrieb am 11.06.2024:

WiWi Gast schrieb am 10.06.2024:

Mit dem Unterschied, dass (so gut wie) niemand 1 Mio Kredit aufnimmt um Aktien zu kaufen und somit der FK Hebel komplett verschwindet.

1. FK-Hebel macht nur Sinn, wenn die FK-Zinsen niedriger sind als die Rendite des Objekts. Aktuell ist das in sehr vielen Fällen nicht so, man hebelt sich die EK-Rendite damit quasi ins Negative.
2. Ein FK-Hebel spielt für den Privat-Kaufer der in der Immobilie am liebsten bis ans Lebensende wohnen bleiben möchte keine Rolle. Kann sich jeder mal durchrechnen, nach 50 Jahren ist selbst mit einem guten Hebel die EK-Rendite bis auf wenige Zehntel Prozent mit der Gesamtrendite des Objekts identisch (-> FK-Hebel hat keinen Einfluss). Ist auch logisch, weil des FK mit der Zeit abgebaut wird und man relativ lange mit 100% EK im Objekt steckt.

antworten

WiWi Gast schrieb am 11.06.2024:

Sorry, das ist vollkommener Unsinn. Ich habe damals schon als Alleinstehender ungefähr brutto doppelt so viel verdient und hätte so eine Finanzierung nicht bekommen.
"Vollfinanzierung" war eher ein Fremdwort, kannte man eigentlich nicht.

Nicht unbedingt. Ich denke jedem hier im Forum ist klar, dass die Vermögenspreise stärker steigen als das Einkommen.
Und wenn du es genau haben willst: das BIP/Kopf hat sich zB seit 2000 etwa verdoppelt. Mein Vater hat Ende der 90er ca 4K DM als Controller bekommen. Er konnte damals eine 100% Finanzierung für eine 500k Immo bekommen.

Heute: Ich würde in dieser Position ca 6-7k EUR bekommen also ca 3.5x
Die Immobilie liegt stand heute aber etwa bei 3m EUR was 12x entspricht. Plus: Mit diesem Gehalt würde ich gar nicht erst einen Kredit bekommen. Ich müsste 24k im Monat verdienen um die gleiche Kaufkraft für den immokauf zu haben - Zinsen mal ausgeklammert.

Du musst es natürlich besser wissen…
Es ist ein Haus mit mehreren Mietparteien, eine davon zur selbstnutzung.
Sie haben damals diesen Kredit bekommen. Wäre heute nicht möglich

antworten